Jaké jsou zákonné důvody pro vypovězení nájmu
Bydlíte v pronajatém bytě? Potom i vás se týkají změny v novém občanském zákoníku, který platí od 1. ledna 2014. Ten totiž v mnohém mění podmínky skončení nájmu bytu. V dnešním článku se budeme zabývat ukončením nájmu výpovědí, protože je to nejčastější postup, pokud k zániku nájmu nedojde dohodou s pronajímatelem.
Kdo může dát výpověď z nájmu bytu?
Výpověď může dát jak nájemce, tak i pronajímatel, a musí být v písemné formě doručena druhé straně. Výpovědní doba, tedy lhůta, do které se musí nájemce vystěhovat, pak běží od dalšího kalendářního měsíce od obdržení výpovědi druhou stranou.
Když chce byt opustit nájemce…
…může dát výpověď z nájmu kdykoliv i bez uvedení důvodů, pokud má nájem sjednaný na dobu neurčitou. V tomto případě má klasickou 3 měsíční lhůtu na to, aby se vystěhoval.
U nájmu, který byl sjednán na dobu určitou, smí dát nájemce výpověď jen tehdy, když se změní okolnosti, z nichž obě strany při vzniku smlouvy o nájmu vycházely. Tyto okolnosti se musí změnit do takové míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (například nutnost změnit bydliště kvůli nové práci). U této možnosti však zákoník neurčuje délku výpovědní doby! Abyste předešli zbytečným dohadům, můžete si pro takovéto případy sjednat délku výpovědní doby již v samotné nájemní smlouvě.
V opačném případě vám nezbývá než najít s pronajímatelem kompromis nebo se obrátit na soud, který určí jednak lhůtu, jednak prověří, jestli je změna okolností opravdu tak zásadní.
Dalšími přípustnými výpovědními důvody nájemce, který má smlouvu na dobu určitou, jsou výpovědní důvody sankční. Zde se ocitáme v situaci, kdy chce nájemce opustit byt, protože pronajímatel porušuje své povinnosti.
Pronajímatel neodstraní vadu, která představuje hrubé porušení povinnosti pronajímatele (vada, kterou nezpůsobil nájemce).
Na byt má právo třetí osoba a pronajímatel není toto právo třetí osoby schopen odstranit ani v dodatečné lhůtě.
Užívání bytu brání ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci, a pronajímatel neodstraní tuto závadu ani v dodatečné lhůtě.
Je nezbytná oprava bytu, při které nelze byt obývat.
Když se stane byt nepoužitelný k obvyklému (či ujednanému) účelu a tento stav nezpůsobil nájemce.
Porušuje-li pronajímatel zvlášť závažným způsobem své povinnosti a tím způsobí značnou újmu nájemci.
V nájemní smlouvě lze sjednat další výpovědní důvody, pro které může nájemce nájem bytu vypovědět!
Výpověď ze strany pronajímatele
Výpovědní důvody pronajímatele lze rozdělit do 3 hlavních skupin:
1. zákonné výpovědní důvody nájmu sjednaného na dobu určitou nebo na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou
poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (např. neoznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě do dvou měsíců; neoznámí svou nepřítomnost v bytě delší než 2 měsíce a vznikne z toho vážná újma)
je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo jiné osobě a věcem, které se nachází v domě, kde je nájemcův byt
má-li být byt vyklizen, protože z důvodu veřejného zájmu nebude možné byt vůbec užívat
Může vzniknout i jiný, podobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Podstatné je, že výpovědní důvod musí být ve výpovědi uveden, aby mohlo být případně přezkoumáno, zda je výpověď oprávněná.
2. zákonné výpovědní důvody nájmu sjednaného na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobo
když byt potřebuje užívat pronajímatel nebo jeho manžel, pokud mezi nimi došlo k rozvodu
potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného
3. zákonné výpovědní důvody při porušení povinnosti nájemce bez výpovědní doby
Jedná se o situaci, kdy nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobe
nezaplacení nájemného a nákladů za služby za dobu alespoň tří měsíců
poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem
způsobování závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí
užívání bytu jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno
Pronajímatel musí v těchto případech nájemce nejdříve vyzvat (např. dopisem), aby své nepatřičné chování odstranil a poučit ho o jeho právech. Jinak by totiž výpověď nebyla platná.
Nájemce má právo vznést proti výpovědi námitky a podat návrh soudu na přezkoumání, zda je výpověď oprávněná – o těchto právech musí být nájemce pronajímatelem poučen, jinak by byla výpověď neplatná.
Při uplatnění výpovědi z nájmu má pronajímatel právo požadovat, aby nájemce byt opustil co nejdříve, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Zdroj foto:Pixabay.com
